Kinnisvara ostu, müügi või finantseerimise juures kerkib sageli vajadus tellida eksperthinnang ehk rahvakeeles hindamisakt. Hindamisakt on ametlik dokument, mille on koostanud kutseline hindaja ning mis kajastab objekti turuväärtust kindlal kuupäeval. Alljärgnevalt vaatleb Lahe Kinnisvara kutseline hindaja Naina Vilms samm-sammult, kuidas hindamisakti tellimise protsess välja näeb ja millele tasub tähelepanu pöörata.
Milleks hindamisakti vajatakse?
Hindamisakti tellimise eesmärk võib olla väga erinev, kuid levinumad on:
- Kinnisvara ost või müük – et ostja ja müüja saaksid kindlustunnet õiglase hinna osas.
- Pangalaenu või refinantseerimise taotlemine – pangal on vaja teada kinnisvara turuväärtust.
- Kohtumenetlused ja pärandiküsimused – objektiivse väärtuse määramiseks.
- Ettevõtte finantsaruandlus ja audit – raamatupidamislikul eesmärgil.
Oluline on hindajale kohe alguses öelda, milleks hindamisakti vajatakse, sest mõnel juhul (nt finantsaruandluseks või millisele pangale esitamiseks) võivad kehtida eraldi nõuded.
Kuidas kinnisvara hindamiseks ette valmistuda?
Selleks, et kinnisvara hindamine kulgeks sujuvalt, tasub juba varakult kokku koguda vajalik dokumentatsioon:
- Korterite puhul: kinnistusraamatu väljavõte (selle saab hindaja ise ka kätte), plaanid, info panipaiga ja parkimiskoha kohta, vajadusel üürileping, korteriühistu kontakt ja tulevikuplaanid majaga, kui neid on.
- Eramute puhul: projektid ja joonised, detailplaneering, ehitus- ja kasutusload, üürilepingud, ümber- või juurdeehituste projektid.
- Kõigi varade puhul: kasutuskorra lepingud, kitsenduste info, ligipääs kõigile ruumidele.
Praktiline nipp: enne hindaja saabumist tasub kinnisvara veidi korrastada. Hindaja ei hinda küll sisustust, kuid üldmulje ja pildid on akti oluline osa.
Kuidas hind kujuneb?
Hindaja valib hindamismeetodi, tuginedes vara tüübile ja kättesaadavatele andmetele. Põhimeetodid on:
- Võrdlusmeetod (turumeetod) – elukondliku kinnisvara puhul kõige levinum. Vara väärtus leitakse sarnaste objektide tehingute põhjal.
- Tulumeetod – sobib eelkõige üüri- ja ärikinnisvara puhul, kus väärtus sõltub sissetulekutest.
- Kulumeetod – kasutatakse spetsiifiliste varade puhul, hinnates asenduskulu ja amortisatsiooni.
Väärtust mõjutavad eelkõige asukoht, suurus, seisukord, korrus, lisavõimalused (rõdu, saun, terrass, panipaik, parkimiskoht), samuti turutrendid.
Kes tohib hindamisakti koostada?
Kinnisvara võivad hinnata ainult kutselised hindajad. Eestis on kolm kutsetaset:
- V tase – nooremhindaja
- VI tase – kinnisvara hindaja
- VII tase – vara hindaja
Elamukinnisvara puhul peab vähemalt üks hindamisakti kinnitaja olema VI või VII taseme hindaja.
Kuidas protsess välja näeb?
- Tellimine – võtke ühendust hindajaga, selgitage akti eesmärk, objekti aadress ja tähtaeg.
- Info kogumine – hindaja annab teada, milliseid dokumente on vaja.
- Ülevaatus – hindaja teeb kinnisvara kohapealse ülevaatuse, teeb pildid ja hindab vara seisukorda. Korteri ülevaatuse kestus sõltub kinnisvarast, väiksemate korterite puhul keskmiselt 30 minutit, eramute puhul kauem.
- Andmete analüüs – hindaja kogub turuandmeid ja rakendab sobivaid meetodeid.
- Aruande koostamine – valmib eksperthinnang, mis sisaldab kirjeldusi, analüüse, fotosid ja registriandmeid.
- Tulemuse edastamine – valmis dokument edastatakse tellijale e-posti või paberkandjal. See on konfidentsiaalne ja mõeldud ainult kokkulepitud eesmärgiks.
Tavaliselt kulub hindamisakti koostamiseks paar tööpäeva peale kohapealset ülevaatust, kuid tähtaeg lepitakse alati eelnevalt kokku.
Mida veel silmas pidada?
- Koostöö on võtmesõna – kui teil on küsimusi, küsige julgelt hindajalt.
- Hindaja ei tee tehnilist ekspertiisi – akt põhineb visuaalsel ülevaatusel ja eeldusel, et konstruktsioonid on korras, kui ei ole öeldud vastupidist.
- Tagasiside on oluline – paljud hindajad küsivad peale töö valmimist klientidelt tagasisidet, et oma teenust paremaks muuta.
Kokkuvõtteks toob kutseline hindaja Vilms välja, et hindamisakti tellimine ei ole keeruline, kui hindaja on protsessi kliendile ära seletanud ning kliendil on hindamise protsess ette teada. Hästi ettevalmistatud dokumentatsioon ja avatud suhtlus hindajaga tagavad, et eksperthinnang valmib kiiresti, täpselt ja eesmärgipäraselt.
Kui seisate kinnisvaratehingu, laenutaotluse või muu olulise otsuse ees, annab professionaalselt koostatud hindamisakt teile kindlustunde, et tegutsete õige turuväärtuse põhjal.